Buscar
  • Filipe Galvão

Quem responde pelas despesas condominiais com o falecimento do proprietário do imóvel?

#direitocivil #direitoimobiliário #direitocondominial #condominio #sindico #espolio #taxacondominial #propriedade #direitodesucessões #cobrança

É uma situação bastante comum na esfera condominial e que, na maioria das vezes, atormenta a vida dos síndicos e juristas na área. De maneira bastante prática, iremos esclarecer o assunto.


Inicialmente precisamos compreender que as dívidas condominiais são de natureza propter rem, ou seja, são próprias do imóvel e não de seu proprietário. A clareza de tal afirmação pode ser observada no artigo 1.345 do Código Civil, o qual preconiza que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.


Observe-se que mesmo que as dívidas referentes ao imóvel (taxas condominiais, IPTU) sejam geradas na vigência de um determinado proprietário, no momento da alienação a dívida passará a ser de responsabilidade do adquirente (novo proprietário), podendo este até, em último caso, perder o domínio sobre o bem em caso do não pagamento de eventuais débitos em aberto.


O que queremos esclarecer em relação ao conceito de propter rem (própria do imóvel) é que as obrigações por ele geradas transcendem a mera figura do proprietário vigente à época da constituição da dívida, uma vez que tais débitos acompanham o imóvel independentemente da mudança de titularidade do domínio, podendo ser transmitidos a terceiros por meio de uma sucessão inter vivos (negociação) ou por sucessão causa mortis (herança).


É importante pontuar que por meio da sucessão, independentemente de sua modalidade, não se transmite apenas obrigações aos seus sucessores, mas também bens e direitos. Entretanto, como o foco desse breve texto é voltado às dívidas condominiais deixadas pelo proprietário falecido, nos ateremos à sucessão causa mortis, analisando, neste caso, a transferência dos débitos condominiais do falecido aos seus respectivos herdeiros/legatários, em razão de lei ou testamento, respectivamente.


O artigo 6º do Código Civil preconiza que “a existência da pessoa natural termina com a morte; presume-se esta, quanto aos ausentes, nos casos em que a lei autoriza a abertura de sucessão definitiva”. Na hipótese que estamos apreciando no momento, ao falecer, os bens que compõem a esfera patrimonial do de cujus transferem-se desde logo aos seus herdeiros, conforme dispõe o artigo 1.784 do Código Civil. Na prática, é necessária a abertura de um inventário, nomeando-se um inventariante para representar o espólio.


Se no momento da cobrança dos débitos condominiais já houver ocorrido a abertura do inventário, o representante do espólio será citado para realizar o pagamento da dívida condominial. Caso já tenha havido a partilha dos bens, os herdeiros responderão “dentro das forças da herança e na proporção da parte que lhe coube”, nos exatos termos do artigo 796, do Código de Processo Civil.


Se o inventário ainda não tiver sido aberto por inércia daquele que estiver na posse e administração do espólio, no prazo fixado em lei, poderá o condomínio credor requerer a abertura do inventário com fundamento no artigo 616, VI, do CPC.


Para melhor entendimento, vejamos o que dispõem a legislação pátria acerca do tema esposado. In verbis (Destaques nossos):


Art. 615, CPC - O requerimento de inventário e de partilha incumbe a quem estiver na posse e na administração do espólio, no prazo estabelecido no art. 611.

Parágrafo único. O requerimento será instruído com a certidão de óbito do autor da herança.

Art. 611, CPC - O processo de inventário e de partilha deve ser instaurado dentro de 2 (dois) meses, a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) meses subsequentes, podendo o juiz prorrogar esses prazos, de ofício ou a requerimento de parte.


Art. 616, CPC - Têm, contudo, legitimidade concorrente:

(...)

VI - o credor do herdeiro, do legatário ou do autor da herança;


A legitimidade concorrente do condomínio para a abertura do inventário do condômino falecido justifica-se pela inadequada imposição ao credor de aguardar indefinidamente a iniciativa daquele a quem a lei confere primazia para realização de tal ato.


Assim, ante o nosso breve estudo podemos concluir duas coisas: Os herdeiros não podem se valer da clássica afirmação de que “o morto não paga dívida”, uma vez que os sucessores responderão pelas dívidas condominiais deixadas pelo falecido, nas forças da sua herança; O condomínio, em caso da não abertura tempestiva do inventário do condômino devedor do inventário pelos seus herdeiros, poderá ingressar em juízo a fim de exigir a sua abertura, e, consequentemente, cobrar o crédito ao qual faz jus do espólio.


_______________________________________________________________________________________________________


Glossário


Alienação - transferência para outra pessoa de um bem ou direito.

De cujus ­- falecido cujos bens estão em inventário.

Inventariante - é a pessoa responsável por vários atos dentro do processo de inventário e fora, no que está relacionado à posse e à administração do patrimônio deixado pelo falecido.

Espólio - conjunto de bens, direitos e obrigações do falecido

Citado – Citação: é o chamamento a juízo do réu ou do interessado (citado), a fim de que defenda seus direitos e interesses, se assim lhe aprouver.

Partilha – é a divisão do acervo entre os sucessores do falecido após o inventário, sendo assim cada herdeiro através da partilha recebe a sua parte da herança.

Legitimidade Concorrente – Legitimidade: consiste no atributo jurídico conferido a alguém para atuar no contraditório e discutir determinada situação jurídica litigiosa. Logo, Legitimidade Concorrente é a legitimidade atribuída a mais de uma pessoa.


- Acesse as Legislações: · Código Civil (CC) - Clique aqui

· Código de Processo Civil (CPC) - Clique aqui

Conheça-nos:

www.gadvogados.com www.facebook.com/galvaoadvassociados www.instagram.com/gadvogadospe

36 visualizações

© Galvão Advogados Associados - Todos os direitos reservados.